【新视野】Pre-REITs基金兴起下的境内外REITs机遇
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(2023年7月2日)2023年年初,不动产基金迎来政策红利,证监会启动不动产私募投资基金试点,提出多项优惠政策,包括适当提高杠杆率等,支持不动产市场的平稳健康发展。
目前不动产市场的结构以存量为主,所以如何盘活存量资产,获取增量资金进行新的开发,是各界都关心的问题。
特别是住房租赁和产业园领域,一个面向民生,一个面向制造业,这两个领域的政策性较强,常规融资一般靠国有银行推动,民间资本存在感不强。而不动产私募基金的推进,填补了这一块的空白。不动产私募基金可以有效汇聚民间资本,在拓宽居民投资渠道的同时,给这些不动产带来了长期资金。
另外,资产管理已经成为不动产行业的主题,在存量时代,写字楼和购物中心这类商业不动产,如何进行存量资产管理,提高资产价值,找到合适的退出渠道,也是各大不动产基金需要积极思考的问题。实现最佳的资产价值和成本效用,是当前不动产基金所追寻的目标。
而公募REITs作为一个优良的退出通道,吸引了众多投资者的关注。以公募REITs作为主要退出渠道的不动产私募基金纷纷成立,投资于开发中或者培育中的不动产。总体来看,Pre-REITs基金市场发展极为迅速。
目前,随着消费基础设施公募REITs的推出,内地REITs的资产限制越来越小。但是办公楼等资产在内地基础设施公募REITs中还无法上市,而香港可以作为有效的补充通道。很早之前,香港REITs就是内地商业地产企业的重要退出渠道,也更为成熟。资产类型上,也无过多的限制,所以内地的仓储资产、购物中心和办公楼陆续在香港进行上市。
不过,当前香港的REITs规模仍较小,且流动性低,有些香港本地的REITs资产集中度较高,此前受疫情影响大,未来还有很大的发展空间。
今年5月份,香港证监会透露,其与内地监管机构持续探讨将香港REITs和内地基础设施公募REITs纳入互联互通机制的可行性。所以,香港REITs和内地基础设施公募REITs,如何加强双方的联系,如何优化资产组合、提高二级市场流动性,是需要考虑的问题。
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